三季度住房租赁现筑底信号 四季度行业进入淡季考验
10月16日，中指研究院发布的《2026三季度中国住房租赁市场总结》显示，今年第三季度，国内重点城市住房租赁市场整体运行平稳，租金下行压力有所缓解，租赁资产回报水平改善，行业制度框架持续完善。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向《证券日报》记者表示，2026年三季度，住房租赁行业制度建设明显推进。中央出台多项顶层文件，资本市场进一步优化REITs(不动产投资信托基金)相关支持政策，地方层面立足本地实际，通过相关举措夯实本地租赁住房供给与需求保障。
报告监测50城住宅租赁价格指数显示，2026年三季度，50城住宅平均租金先扬后抑，累计微跌0.01%，与二季度末基本持平，跌幅较去年同期收窄0.60个百分点，整体波动平缓。
分月度来看，7月，受毕业季租赁需求释放拉动，重点城市普通住宅平均租金环比上涨0.13%，处于近五年同期次高位；8月，季节性需求回落，租金环比涨幅收窄至0.03%；而9月的市场转入淡季，租住需求热度下滑，租金环比小幅下跌。值得关注的是，50城住宅平均租金同比跌幅自2026年3月持续收窄，截至9月同比跌幅降至近25个月最低，重点城市住宅租金筑底企稳信号显现。
城市分化特征显著，头部城市租金优势强化，上海居于50城首位。从三季度累计涨跌幅看，50城中11城租金上涨，上海以1.86%领跑，环比涨幅已连续6个月居50城首位；39城租金下跌，西安累计跌幅最大，达1.37%。
分城市梯队看，一线城市平均租金累计上涨0.58%，9月需求降温，结束连续6个月环比上涨行情，小幅下跌0.03%；二线城市累计下跌0.34%，跌幅连续三个季度收窄；三四线代表城市累计下跌0.11%，跌幅较二季度收窄0.38个百分点，各梯队均呈现向好迹象。
曹晶晶表示，展望四季度，住房租赁市场将进入传统淡季，整体租住需求释放节奏放缓，叠加市场整体房源供给维持高位，租客价格敏感度较高，租金整体仍存在一定调整压力。但经过前期多轮调整，重点城市租金下行空间已经明显收窄，预计四季度租金将以窄幅波动为主；产业集聚、交通配套成熟的核心板块优质租赁房源，租金仍具备结构性支撑。
企业端来看，集中式长租公寓规模稳步扩张，地方国企系成为房源增长核心动力，在开业房源、管理房源规模中的占比持续提升。据中指研究院统计，截至2026年三季度末，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达149.5万间，较二季度末增加4.7万间。2026年三季度末，开业规模TOP30入榜门槛为18063间，较二季度末提升1013间。
曹晶晶表示，中长期看，住房租赁行业的角色定位、融资逻辑、竞争格局在发生明显变化。政策端，住房租赁的支持由阶段性政策转向制度化安排，行业发展确定性增强。融资端，监管导向推动融资逻辑从主体信用转向项目信用，资产质量、现金流表现成为企业获取资金、实现REITs退出的核心条件。企业竞争层面，随着地方国企力量持续壮大，市场竞争重心逐步向运营能力、产品精细化运营转移，具备持续运营能力、能够打磨适配新市民青年人产品的主体，将更具备长期发展优势。
